Press Release

La forte crescita dell’occupazione porta a un'impennata temporanea del mercato svizzero degli uffici

Credit Suisse pubblica lo studio sul mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2023


Trainata da una forte crescita dell’occupazione, la domanda di superfici a uso ufficio è attualmente elevata. Le voci che avevano previsto una tendenza nettamente negativa del mercato degli uffici sulla scia della pandemia di COVID-19 sono state smentite. La ripresa della domanda ha invece favorito l’assorbimento delle superfici sfitte, portando a una riduzione dell’offerta di spazi disponibili. Rimane tuttavia una nota dolente: in rapporto all’aumento del numero di occupati, la quota di offerta ha avuto solo una riduzione modesta. Rispetto alle precedenti fasi di ripresa, l’offerta di superfici è diminuita in misura minore. Ciò significa che l’home office è ancora un elemento significativo che si traduce in una riduzione della domanda di superfici a uso ufficio.

La forte crescita dell’occupazione dal secondo semestre 2021 ha fatto accelerare la domanda di superfici a uso ufficio. Molte aziende, che durante la pandemia avevano evitato di prendere spazi in affitto, non hanno più potuto rimandare e hanno dovuto trovare superfici in locazione. Il diffondersi delle notizie relative alle riuscite locazioni ha indotto diversi locatari ad attivarsi in determinate località per cavalcare l’onda e non restare esclusi.

L’home office è un fenomeno destinato a continuare
La maggiore flessibilità delle sedi di lavoro sulla scia dell’home office è ormai una realtà. Anche dopo il ritorno in ufficio di molti lavoratori, il numero di postazioni occupate rimane nettamente al di sotto dei valori pre-pandemici. Sebbene vi siano differenze notevoli fra settori e imprese, ormai la grande maggioranza delle aziende offre modelli di orari flessibili, anche per rimanere interessanti come datori di lavoro. Il fatto che il personale sia ormai presente in ufficio solo a tempo parziale sta cambiando anche il ruolo di questi spazi lavorativi: l’importanza dell’ufficio come luogo di comunicazione e di condivisione sta aumentando notevolmente, il che a sua volta si traduce in nuove esigenze dei locatari.

L’offerta di spazi è in flessione, ma meno del previsto
La forte ripresa della domanda di superfici fa prevedere una corrispondente riduzione della percentuale di offerta e quindi un calo del tasso di sfitto. Rispetto all’anno precedente, l'offerta a livello svizzero è effettivamente scesa dal 5,8% al 5,6%. Nei grandi centri circa il 54% degli uffici sfitti con dimensioni di oltre 1000 m2 è stato affittato. Allo stesso tempo, però, in altri luoghi stanno comparendo nuovi spazi da riaffittare. Le superfici totali disponibili si stanno quindi riducendo in misura meno marcata e in alcuni casi si tratta semplicemente di uno spostamento da un immobile a un altro. Considerata la forte crescita dell’occupazione, la modesta riduzione dell'offerta lascia supporre che l’assorbimento sia solo moderato. La tendenza all’home office ha un impatto decisivo, perché una determinata crescita dell’occupazione non crea più la stessa domanda di superfici rispetto al passato.

Zurigo e Losanna registrano buone performance
Il calo della quota di offerta è dovuto soprattutto ai mercati degli uffici di Losanna e Zurigo. A Losanna, nonostante la notevole attività edilizia, la forte domanda ha portato a una diminuzione della percentuale di offerta. A Zurigo, il moderato ampliamento delle superfici in corso da anni ha contribuito a ridurla ulteriormente. Basilea, invece, ha avuto più difficoltà ad assimilare l’elevata attività edilizia degli ultimi anni e ora presenta il secondo tasso di sfitto più alto dopo Ginevra. Quest'ultima città sembra essersi stabilizzata, ma la quota di offerta è aumentata ancora leggermente a causa della costante realizzazione di superfici.

Prospettive: stabilità prima della recessione
L'impennata temporanea è arrivata al momento giusto per il mercato svizzero degli uffici: grazie al calo degli immobili disponibili e all’aumento delle nuove locazioni, può affrontare la prevista recessione dei prossimi anni da una posizione di relativa forza. Inoltre, poiché gli investimenti autorizzati negli ultimi dodici mesi rimangono dell’11% inferiori alla media di lungo periodo, non vi è il rischio di un ampliamento eccessivo delle superfici. Se c’è qualcosa che offusca il quadro, è il livello relativamente alto, per la Svizzera, delle quote di offerta. Negli ultimi anni, e soprattutto nelle periferie dei grandi centri, sono sempre di più gli spazi con difficoltà di commercializzazione. Ed è una tendenza che continua. Le ridestinazioni restano quindi un aspetto da considerare, ma sono molto più difficili da attuare di quanto normalmente si pensi.

Cambi di destinazione: più semplici a dirsi che a farsi
Se vi sono troppi uffici vuoti, si fa subito appello alle conversioni ad altro uso, tanto più che nelle città le abitazioni scarseggiano. Tuttavia, per riconvertire una superficie in uno spazio abitativo che abbia un’attrattiva, occorre soddisfare numerosi parametri. Innanzitutto, la conversione deve essere conforme ai piani di zona. Si devono quindi superare alcune problematiche di tipo edilizio e soprattutto riuscire a recuperare gli alti costi d’investimento attraverso rendimenti più elevati. E questo non è realizzabile in tutte le località. Inoltre, in molti casi le spese di riconversione rappresentano dal 75% all’80 % dei costi di un nuovo edificio, ovvero gli investitori se ne faranno carico solo nel caso in cui rischino mancate locazioni a lungo termine. Le conversioni non sono quindi un’impresa facile: vengono effettuate in diverse località, ma difficilmente si trasformeranno in un fenomeno di massa.

Fonti: Diversi uffici di statistica regionali, Ufficio federale di statistica, Credit Suisse

La versione integrale dello studio sul mercato delle superfici ad uso ufficio Svizzera 2023 è disponibile in italiano qui.