L’inflazione persistente e l’aumento dei tassi d'interesse per ora hanno lasciato quasi indenne il mercato immobiliare svizzero. I prezzi degli immobili hanno infatti continuato ad aumentare fino alla fine dell'estate. Hanno invece subito contraccolpi gli investimenti immobiliari indiretti in borsa. La tenuta del mercato immobiliare è anche legata all'offerta limitata: il numero di abitazioni in affitto disponibili sta diminuendo a ritmo accelerato, e l'offerta di alloggi di proprietà rimane scarsa, anche se negli anni a venire i baby boomer lasceranno alle prossime generazioni molte proprietà abitative. Inoltre, lo shock dei prezzi dell’energia ha cambiato la cultura nel settore immobiliare, portando a un aumento delle attività di ristrutturazione e rinnovo.

A differenza di alcuni mercati immobiliari esteri, fino alla fine della scorsa estate non è stato rilevato un calo dei prezzi degli immobili in alcuna regione della Svizzera – ad eccezione di sottosegmenti speciali. La situazione dovrebbe tuttavia cambiare quando il mercato immobiliare risentirà della pressione non solo dei tassi d'interesse, ma anche dal contesto congiunturale.

Prezzi delle proprietà abitative in aumento nonostante i tassi d'interesse più elevati
Dall'inizio dell'anno i costi legati ai tassi d'interesse ipotecari per le nuove stipulazioni sono più che raddoppiati e influiscono sulla domanda di abitazioni. Il costo degli interessi più elevato si traduce principalmente in una riduzione della domanda eccedente di proprietà abitative. Se in passato un agente immobiliare poteva selezionare tra una rosa di 15 - 20 potenziali acquirenti per immobile, oggi la scelta si è ridotta a 3 - 4. Poiché le nuove costruzioni continuano a diminuire, rimane comunque un eccesso di domanda. La concorrenza per acquistare i pochi immobili disponibili è quindi la principale responsabile dell'aumento dei prezzi. Tuttavia, è probabile che l'apice dell'evoluzione dei prezzi sia già stato raggiunto. Secondo gli economisti immobiliari di Credit Suisse, il calo della domanda di proprietà abitativa legato ai tassi d'interesse dovrebbe rallentare considerevolmente la dinamica dei prezzi nei prossimi trimestri.

I baby boomer lasceranno alle prossime generazioni un'ampia offerta di abitazioni di proprietà
Date la penuria di terreni edificabili e la propensione a costruire appartamenti in affitto, negli ultimi anni la costruzione di nuove proprietà abitative non è stata neppure lontanamente paragonabile a quella dei tempi precedenti. La conseguente scarsità di offerta fa sì che i prezzi delle abitazioni di proprietà raggiungano costantemente nuovi picchi, lasciando irrealizzati molti desideri di possedere una casa propria. Per molte economie domestiche rilevare la casa o l'appartamento appartenuti a persone delle generazioni precedenti rimane una delle poche possibilità di possedere un'abitazione propria. In futuro, questa strada dovrebbe risultare sempre più percorribile, in quanto i baby boomer, che attualmente possiedono più del 40% delle case svizzere, stanno gradualmente raggiungendo una fascia di età con un elevato tasso di mortalità. Di conseguenza verrà immesso sul mercato o lasciato in eredità alle giovani generazioni un numero sempre maggiore di case. Se oggi vengono liberati ogni anno dalla generazione dei baby boomer ben 3000 immobili di proprietà, entro il 2045 si raggiungeranno circa 42 000 unità. Ciò potrebbe contribuire ad alleggerire la tensione sul mercato della proprietà residenziale a lungo termine.

Numero di appartamenti vuoti in caduta libera
Stando a tutti gli indicatori del mercato degli alloggi in affitto, nel 2022 il numero di alloggi vuoti diminuirà ulteriormente in misura significativa. In effetti, con 9869 appartamenti vuoti in meno, si è registrato il calo più marcato dal 1978. Sebbene il tasso di abitazioni vuote dell'1,31% (anno precedente: 1,54%) sia ancora superiore alla media pluriennale dell'1,11%, si sta avvicinando molto rapidamente. L'inversione di tendenza iniziata nel 2021 è quindi accelerata. Il calo è generalizzato e riguarda tutti i segmenti, tutte le dimensioni di alloggio e una grande maggioranza di regioni. Le cause di questa bassa quota di sfitti sono da ricercarsi nella minore attività edilizia e nell'aumento della domanda dovuta alla crescita economica e all'immigrazione. Quest'ultimo fattore è stimolato dal mercato del lavoro in crescita e dalla diffusa carenza di manodopera qualificata; gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono infatti per l'anno in corso un saldo migratorio di circa 75 000 persone (anno precedente: 60 600). Il fatto che sul fronte delle costruzioni non si intraveda ancora una reazione all’elevata domanda suggerisce che l’insufficienza delle attività edilizie è dovuta a fattori strutturali: la densificazione all'interno delle zone edificabili esistenti, che viene contrastata in svariati modi, non riesce evidentemente a compensare l'azzonamento limitato.

Dallo shock dei prezzi energetici nasce una nuova cultura
Da tempo l'edilizia spera che gli interventi di risanamento energetico facciano aumentare gli investimenti nelle opere di ristrutturazione e rinnovo. Il forte aumento dei prezzi dell'energia sembra produrre un certo effetto da questo punto di vista: negli ultimi sei mesi, il volume totale delle domande di ristrutturazione presentate è stato del 22% superiore alla media decennale. A questo incremento hanno senz'altro contribuito anche gli interventi di risanamento energetico, che permettono di intensificare notevolmente l'effetto di una conversione alla pompa di calore e all’energia solare. Entrambe le tecnologie hanno registrato un vero e proprio boom e al momento non sono in grado di soddisfare completamente la domanda, con conseguenti tempi di attesa. I motivi che spingono molti proprietari di immobili a adottare nuovi approcci sono evidenti. Le oscillazioni fuori controllo dei prezzi dell'energia stanno cominciando a ripercuotersi sul consumatore finale. Nei primi otto mesi del 2022, il prezzo medio finale al consumo del gasolio per riscaldamento è stato infatti di circa il 60% superiore alla media del 2021, mentre nello stesso periodo il prezzo medio del gas ha superato di circa il 43% la media del 2021. Il vantaggio in termini di costi delle pompe di calore è quindi salito al 65%, rispetto ad appena il 48% dell'anno precedente. Nel corso del prossimo anno questo risparmio dovrebbe per la verità diminuire leggermente, dato che anche i prezzi dell’elettricità sono in media superiori del 27%. Ciononostante, viene mantenuto un beneficio significativo a livello di costi pari al 54%, che riduce notevolmente il periodo di ammortamento dei costi di investimento tipicamente più elevati.

Immagine: I baby boomer libereranno circa 420 000 case entro il 2045
Numero previsto di proprietà abitative (case e appartamenti) che saranno liberate al momento del decesso fino al 2045 (per generazione)

La versione integrale dello studio «Monitor immobiliare Svizzera 3° trimestre 2022» è disponibile in italiano qui.