Depuis des années, la surchauffe du marché immobilier fait l’objet de vives discussions, lesquelles n’ont toutefois pas contribué à freiner la flambée des prix. Les fondamentaux restent le principal moteur de la demande. Vu la faiblesse des taux d’intérêt, qui devraient se maintenir à leur bas niveau cette année, le léger recul de l’immigration et la situation intacte des revenus, la demande de surfaces habitables ne fléchira que légèrement en cours d’année. Le ralentissement minime de la demande ne suffira pas à mettre un frein à la hausse des prix. Les économistes du Credit Suisse tablent cette année sur une hausse des prix positive mais quelque peu modérée de 3-5%, d’où un risque de revers accru. Sauf dans le cas d’une récession inattendue, ils s’accordent à dire que seule une hausse marquée des taux pourra enrayer la flambée des prix.

Le marché immobilier en proie à des tentatives d’enraiement réglementaires
Le marché immobilier n’a pas encore atteint la dernière étape décisive de la surchauffe, dont les conséquences sont généralement les plus désastreuses. Trois digues tiennent encore. D’abord, les transactions spéculatives restent limitées. Ensuite, de nombreux établissements ont réduit le nombre de crédits octroyés dans le sillage du renforcement de la surveillance et de la multiplication des risques. Enfin, on n’observe pas encore de surenchère de l’offre sur le marché du logement car les faiblesses structurelles ne permettent pas au secteur de la construction de produire plus de logements, même si le réservoir d’offres est plein à craquer. A ces trois facteurs stabilisateurs viennent s’ajouter les récentes tentatives d’enraiement réglementaires. Le volant de fonds propres anticyclique contribue en premier lieu à garantir la stabilité du système financier. Les effets sur la hausse des prix sur le marché immobilier devraient être par contre marginaux. Le léger renchérissement des crédits hypothécaires s’estompe face au bas niveau des taux, lesquels laissent apparaître, du moins à court terme, la propriété du logement comme la forme de logement la plus avantageuse sur le plan financier et ce, malgré les prix élevés. En revanche, le durcissement des directives de financement produit des effets, bien qu’ils soient dans un premier temps limités au segment des logements haut de gamme. De nombreux futurs propriétaires ne remplissent plus les exigences renforcées en matière de capital et sont amenés à se tourner vers des objets de la classe de prix inférieure, ce qui a freiné la hausse des prix dans le segment haut de gamme. Or, pour le moment, les taux demeurent à des niveaux tellement bas que la charge financière ne pose pas encore de problème malgré la flambée des prix immobiliers des dernières années. Cette situation changerait du tout au tout en cas de forte progression des taux. En effet, les prix immobiliers élevés ne se répercuteront sur les frais courants qu’en cas de hausse des taux, ce qui ralentira la demande et augmentera le nombre de logements vacants. Pour l’heure, l’augmentation du nombre de logements vacants se limite aux régions périphériques et rurales, alors que la situation reste tendue dans les centres.

De même, un tassement est peu probable sur le marché des immeubles de rendement. Le différentiel de rentabilité par rapport aux produits résultant des investissements alternatifs demeure élevé et entraîne un afflux de capital de placement dans le segment immobilier. Face aux prix élevés des objets existants, la demande se concentre essentiellement sur les projets de nouvelles constructions, comme en témoigne la récente augmentation des demandes de permis de construction en dehors des régions touristiques.

Marché des surfaces de bureaux: la révolution sur le lieu de travail vient renforcer la surenchère de l’offre
Contrairement à la surchauffe de la demande dans le segment du logement, le marché de l’immobilier de bureau est marqué par des taux de vacance croissants. Les surfaces de services financées au moyen de taux bas incitent de nombreuses grandes entreprises à s’installer à des emplacements peu coûteux mais bien desservis en dehors des centres-villes. Cela permet aux entreprises de fusionner plusieurs sites de manière efficiente et à peu de frais. Les lacunes que cette évolution entraîne dans les centres-villes peuvent certes être comblées avec le temps mais souvent non sans concessions sur les prix. A cela s’ajoute la tendance accrue aux nouveaux concepts de places de travail. En particulier le concept de desksharing offre aux entreprises une flexibilité élevée dans la gestion des besoins en matière de surfaces. Le passage du poste de travail fixe au poste mobile – rendu possible grâce aux technologies IC les plus modernes – révolutionne la façon de travailler. Grâce à ces surfaces fonctionnelles, les collaborateurs peuvent choisir l’environnement de travail qui convient le mieux à leur activité. Le desksharing permet d’économiser en moyenne 10-20% des surfaces. Les avantages de ce concept convainquent un nombre croissant d’entreprises, ce qui n’est pas sans conséquences sur la demande macro-économique de surfaces de bureaux. Conjuguée au réservoir d’offres bien rempli, la hausse du taux de l’offre à fin 2012 n’est que le signe annonciateur des futures surenchères de l’offre et du taux de vacance croissant sur le marché de l’immobilier de bureau. Cette offre excédentaire est atténuée par la tertiairisation continue au sein du secteur industriel. L’orientation croissante des entreprises industrielles sur les services entraîne une hausse de la demande de surfaces de bureaux.

Le commerce en ligne constitue une menace pour les surfaces de vente
Le climat parmi les détaillants est moins positif que ne le laisse présager le redressement des chiffres du commerce de détail de l’année dernière. Face au changement structurel continu et aux menaces que représentent le tourisme alimentaire et le commerce en ligne, le commerce de détail est devenu prudent. La demande relative aux surfaces de vente demeure, par conséquent, sous pression et ne devrait évoluer que modérément. Au niveau de l’offre, la retenue appliquée lors de la planification de nouvelles surfaces est également perceptible. Les économistes du Credit Suisse s’interrogent sur les nombreuses surfaces de vente actuellement planifiées dans les bâtiments mixtes. Ces utilisations classiques en rez-de-chaussée devraient, dans les années à venir, être peu à peu sacrifiées sur l’autel du changement structurel. En conséquence, la demande devrait se concentrer davantage sur les lieux hautement fréquentés et les centres commerciaux. Et enfin, le commerce électronique en plein essor pèsera sur les surfaces restantes. Les avantages du commerce en ligne en matière de transparence, de souplesse et de coûts de transaction plus bas contribuent à ce que le circuit de commercialisation numérique génère des parts de chiffre d’affaires croissantes. Car grâce à l’utilisation d’Internet sur les appareils mobiles, le commerce en ligne ne connaît plus de limites. Selon les économistes du Credit Suisse, jusqu’à un tiers des surfaces actuelles sont menacées par le commerce en ligne dans les 15 prochaines années.